Ceny mieszkań w Warszawie. Co trzeci nowy lokal kosztuje ponad 20 tysięcy złotych za metr

Już niemal co trzecie nowe mieszkanie oferowane w Warszawie kosztuje ponad 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a średnia cena metra kwadratowego na stołecznym rynku deweloperskim wynosi w przybliżeniu 19 959 zł.

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie wzrosła we wrześniu o 2 procent w porównaniu do ubiegłego roku, kiedy wynosiła około 18,4 tys. zł. Jak podaje Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, deweloperzy nie podnosili cen mieszkań będących już w ofercie. Wzrost średniej ceny wynika z pojawienia się w sprzedaży dużej puli mieszkań w drogich lokalizacjach i o podwyższonym standardzie.

Rok temu mieszkania poniżej 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy stanowiły blisko jedną trzecią oferty deweloperów, jednak ich udział spadł do niespełna jednej czwartej. Łączna oferta mieszkań z ceną poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy skurczyła się z blisko 5,2 tys. do około 4,2 tys. lokali. Liczba lokali oferowanych w cenie od 15 tysięcy do 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy zwiększyła się o 8 procent i wynosi blisko 7,8 tys.

Struktura cen w warszawskich dzielnicach

Oferta lokali kosztujących ponad 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy liczy obecnie ponad 5,3 tys. mieszkań. Liczba najdroższych lokali wzrosła w ciągu roku o 34 procent, z niespełna 4 tys. lokali, a ich udział w całej warszawskiej ofercie wzrósł z niespełna jednej czwartej do blisko jednej trzeciej. Mediana ceny metra kwadratowego w Warszawie zatrzymała się na poziomie 17,5 tys. zł, co oznacza wzrost o 5 procent w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Rozpiętość cen między dzielnicami pozostaje ogromna. Średnia cena metra kwadratowego na Białołęce wynosiła we wrześniu niespełna 13,9 tys. zł, w Wawrze około 14,4 tys. zł, a w Rembertowie 14,5 tys. zł. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w centrum i na Woli, gdzie średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Śródmieściu sięga blisko 39,5 tys. zł, a na Woli 34,7 tys. zł.

Rekordowa podaż i sprzedaż na Białołęce

Białołęka oferowała we wrześniu blisko 4 tys. mieszkań, co jest największą liczbą spośród stołecznych dzielnic. Na tym obszarze deweloperzy mieli we wrześniu 527 lokali w cenie do 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy, podczas gdy w Wawrze było 41 takich mieszkań, a w Rembertowie zaledwie siedem.

W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku nabywców na Białołęce znalazło około 2,3 tys. mieszkań. Sprzedaż lokali w tej dzielnicy wzrosła o 47 procent w porównaniu do około 1,6 tys. rok wcześniej.

Mechanizm rynkowy według danych Otodom

Dane Otodom pokazują, że przekroczenie progu 20 tys. zł za metr kwadratowy to efekt wprowadzenia bardzo drogich inwestycji na rynek stołeczny, a nie załamanie dostępności. W ciągu zaledwie dwóch tygodni do sprzedaży trafiło ponad 900 mieszkań ze średnią ceną wynoszącą 23,1 tys. zł za metr kwadratowy. W tym samym czasie kupiono w Warszawie 800 mieszkań po średniej stawce na poziomie 17,3 tys. zł za metr kwadratowy, co potwierdza, że tańsze lokale zniknęły z rynku.

Przeciętne mieszkanie w ofercie deweloperskiej ma 55 mkw. i kosztuje prawie 1,1 mln zł, tymczasem nabywcy w pierwszej połowie maja wybierali lokale 54-metrowe za około 930 tys. zł. Średnia cena transakcyjna była tym samym o 166 tys. zł niższa od ceny ofertowej przeciętnego mieszkania.

Stabilizacja cen transakcyjnych i dane NBP

Dane Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał 2026 roku potwierdzają stabilizację na rynku nieruchomości w Warszawie. Średnie ceny transakcyjne nowych lokali wyniosły 16 475 zł za metr kwadratowy, a na rynku wtórnym 16 393 zł za metr kwadratowy. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną w nowym budownictwie wyniosła 1 581 zł za metr kwadratowy, co dowodzi, że popyt koncentruje się w tańszej części oferty firm deweloperskich.

Korzystaliśmy też z: strefainwestorow.pl, media.otodom.pl